La inspección general de la casa revisa el techo como uno de muchos sistemas y reporta los problemas visibles, pero no es lo mismo que la inspección de un techero enfocada solo en el techo. Si el inspector marca problemas en el techo, el techo ya tiene años o no se sabe su edad, vale la pena agregar la inspección de un techero antes de que se venzan los plazos de su contrato. Lo que aprenda sobre la edad y el estado del techo le ayuda a negociar con el vendedor y a prepararse para el seguro de la casa.
El techo es de las partes más caras de cambiar en una casa, y es fácil pasarlo por alto con las prisas de una compra. Un techo que se ve bien desde la calle puede estar al final de su vida, esconder madera blanda o tener parches que no van a durar. Aquí le explicamos cómo se complementan la inspección de la casa y la de un techero, qué preguntarle al vendedor, cómo afecta el techo al seguro y cómo usar lo que encuentre.
¿Qué revisa la inspección de la casa en el techo?
En Texas, los inspectores de bienes raíces tienen licencia de la Texas Real Estate Commission (TREC), la comisión estatal de bienes raíces. TREC explica que los inspectores dan información sobre el funcionamiento de ciertos sistemas (en inglés) de la propiedad, usan el formulario estándar de TREC y siguen unas normas de práctica. El techo es uno de esos sistemas, junto con los cimientos, la plomería, la electricidad, el aire acondicionado y más.
Un inspector normalmente anota problemas visibles como tejas dañadas o faltantes, detalles en los tapajuntas, señales de goteras en el ático y problemas de drenaje. Según la altura, la inclinación, el clima y la seguridad, puede revisar desde arriba del techo, desde una escalera, desde el suelo o con un dron. Su trabajo es cubrir toda la casa en una visita, así que el techo recibe solo una parte de ese tiempo.
¿En qué se diferencia la inspección de un techero?
| Inspección de la casa | Inspección de un techero | |
|---|---|---|
| Alcance | Toda la casa, con el techo como un sistema más | Solo el techo: tejas, tapajuntas, ventilación, señales en la madera, ático |
| Quién la hace | Un inspector con licencia de TREC | Un contratista de techos (en Texas no hay licencia estatal para techeros) |
| Resultado | Un reporte estándar de las deficiencias observadas | Hallazgos, fotos y, si hace falta, un presupuesto de reparación o cambio |
| Sirve más para | Una idea general antes de comprar | Ver de cerca un techo viejo, marcado en el reporte o con dudas |
Las dos se complementan. Un inspector puede escribir que las tejas muestran desgaste y recomendar que un contratista de techos lo evalúe. Un techero le puede decir si eso significa una reparación chica, unos años más de vida o un cambio pronto, y ponerle precio. Nuestra guía de qué pasa durante una inspección del techo explica qué debe incluir una buena visita.
¿Qué le debo preguntar al vendedor sobre el techo?
Los vendedores de casas unifamiliares que ya han sido habitadas en Texas generalmente entregan un Aviso de Divulgación del Vendedor (Seller's Disclosure Notice). TREC lo describe como un formulario con información sobre hechos importantes y el estado físico de la propiedad (en inglés). Lea lo que dice del techo y luego haga más preguntas:
- ¿Cuándo se instaló o se cambió el techo por última vez, y tiene la factura?
- ¿Quién hizo el trabajo, y hay papeles de garantía de mano de obra o del fabricante que se puedan transferir?
- ¿Ha habido goteras, y cómo se repararon?
- ¿Ha habido daño por tormenta o un reclamo de seguro por el techo?
- ¿Se sacaron permisos para el trabajo del techo?
- ¿La HOA tiene reglas sobre materiales o colores del techo?
Su agente de bienes raíces le puede ayudar a pedir documentos y explicarle cómo encajan las respuestas en su contrato.
¿Cómo afecta la edad del techo al seguro al comprar casa?
Consiga el seguro de la casa con tiempo, porque el techo puede afectarlo. El Departamento de Seguros de Texas explica que su aseguradora va a inspeccionar el techo cuando usted solicite el seguro (en inglés), y puede cobrarle más o negarse a asegurarlo según lo que vea. El TDI también indica que algunas pólizas pagan el costo de reemplazo y otras el valor real en efectivo, que algunas compañías cambian los techos viejos a valor real en efectivo, y que un techo en mal estado podría no tener cobertura.
Pregúnteles a los agentes de seguros qué necesitan saber del techo, si la edad del techo cambia la cobertura que pueden ofrecer y cómo maneja su póliza el viento y el granizo. Cada aseguradora pone sus propias reglas, así que pida las respuestas por escrito antes de cerrar.
¿Cómo negocio las reparaciones del techo con el vendedor?
Si las inspecciones encuentran problemas en el techo, normalmente tiene algunas opciones, según su contrato y sus plazos:
- Pedirle al vendedor que haga las reparaciones antes del cierre, con recibos y una descripción del trabajo.
- Pedir una rebaja en el precio o un crédito para hacer el trabajo usted con el techero que escoja.
- Aceptar el techo como está si el precio ya refleja su estado.
- Retirarse de la compra si su contrato lo permite y el techo es motivo suficiente.
Un presupuesto por escrito ayuda en estas pláticas. Como referencia, nuestros rangos preliminares para reparaciones de techo van de $450 a $1,900 o más, y un cambio completo con tejas de asfalto de unos $375 a $650 por cuadro, con el metal aproximadamente 1.9 veces lo que cuesta el asfalto y la teja de barro o concreto aproximadamente 2.3 veces. El número final se confirma después de la inspección. Nuestra guía de precios explica más.
Si el vendedor hace reparaciones, pregunte quién las hizo, qué se hizo y si algún papel se le transfiere a usted. Un parche rápido una semana antes del cierre no es lo mismo que una reparación bien hecha.
¿Qué señales de alerta en el techo debe vigilar el comprador?
- Tejas enroscadas, rajadas o faltantes, o partes peladas sin gránulos.
- Una línea del techo hundida o partes disparejas.
- Manchas en el techo de adentro, pintura nueva en solo un pedazo del techo o marcas de agua en el ático.
- Tejas de distinto color que indican parches repetidos.
- Tapajuntas oxidados o cubiertos de calafateo alrededor de chimeneas, ventilas y paredes.
Nuestros artículos sobre las señales de que necesita un techo nuevo y cuánto dura un techo en Houston le ayudan a entender lo que está viendo.
Preguntas frecuentes del comprador sobre el techo
¿Basta con la inspección de la casa para revisar el techo?
Muchas veces es un buen comienzo. Si el inspector marca problemas en el techo, el techo ya tiene años o no se sabe su edad, agregar la inspección de un techero le da una revisión más de cerca y un presupuesto de reparación o cambio.
¿Cómo sé cuántos años tiene un techo?
Pídale al vendedor la factura de instalación, los registros de permisos o los papeles de garantía. Un techero también puede estimar el estado del techo y la vida que le queda, aunque no siempre se puede confirmar la edad exacta.
¿Puedo pedirle al vendedor que cambie el techo?
Puede pedirlo. El vendedor puede aceptar hacer reparaciones, ofrecer un crédito o una rebaja, o decir que no. Su agente de bienes raíces le puede explicar sus opciones y plazos según su contrato.
¿Va a comprar casa en Spring o el área de Houston? Agende una inspección gratis del techo documentada con fotos, sin compromiso, o llame a PL Roofing & Remodeling al 832-860-0354. Le damos fotos y una explicación clara para compartir con su agente. Le atendemos en español.
